How to Get Registry ( Sale deed Registration ) : Step by Step । अपनी प्रॉपर्टी के स्वामी कैसे बने

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How to Register a Property in India

सिर्फ 7 Step में समझिये…

1. Preparation :

Complete Payment : Preparation में आप पूरी Payment कर देंगे Seller को as Per Agreement to sell… तो… Agreement to sell में आपने जितना भी Amount agree किया था वो Pay कर दोगे तो ही वो Sign करेगा
Dues : किसी भी तरह के कोई Dues बकाया नहीं रहने चाहिए जैसे Loans कोई भी बकाया नहीं होने चाहिए, अगर कोई है तो उनको Sale deed Regisration से पहले ही Pay करना जरूरी है,Municipality dues, Electricity dues, Housing society के Maintenance dues. अगर कोई भी Dues pending होंगे तो Sub-Registrar उसको Registered नहीं करेगा इसलिए आपको make sure होना चाहिए कि किसी भी प्रकार के Dues pending नहीं हो Property पे।
फिर तीसरी बात आपको याद रखनी चाहिए कि किसी भी Registered deed से ही Legally Property Transfer हो सकती है। अगर आप कोई General Power of Attorney करवा लेते है, खाली agreement to sell पर कोशिश करतें है Property को अपने नाम पे तो वो legally Valid नहीं मानी जाती है ज़ब तक आप Sale deed को या किसी Gift deed को Registered नहीं करेंगे और Stamp duty नहीं भरेंगे तब तक वो Legal Ownership नहीं मानी जायेगी इसलिए Stamp duty भरना और Registered कराना Compulsory है तो एक बार आपने ये Preparation कर ली तो अब आपका 2nd Step आ जाता है कि….

2. Stamp Duty Calculation :

अब ये Basically Property Value आपको Calculate करनी होगी कि तो Property Value जिसके ऊपर आपको Stamp duty भरनी होगी वो होती है आपकी Maximum of actual Value या फिर Govt का Circle Rate.. उन दोनों में से जो ज्यादा होगा उसके ऊपर Stamp duty भरी जायेगी.. तो अगर मै इसका Example लूं कि मान लो आपने 50 लाख की Property खरीदी और वहाँ पर 60 लाख रूपये का Circle Rate ( Govt rate ) है तो ये Circle rates हर states में अलग अलग नाम से होते है, कहीं Collector Rate, Guidance value, जंत्री rate वगैरह वगैरह…तो जो भी Govt के Published Rate है या जितने में आपने Property खरीदी है उन दोनों में से जो भी ज्यादा होगी उसके हिसाब से Stamp Duty भरनी होगी… तो इस case में क्योंकि Circle Rate ज्यादा है तो आपको 60 लाख के ऊपर Stamp duty भरनी होगी… अब मान लीजिये actual value आपने 70 लाख में Property खरीदी होती और Circle Rate 60 लाख ही होता तो ऐसे Case में आपको stamp duty 70 लाख में भरनी होगी.. (Stamp duty और Registration Charges ) तो इस तरीके से आप अपनी Stamp duty को Calculate कर सकते है… Stamp duty Basically 3 % से लेकर 10% तक होती है और 1% Property Registration Charges होता है… अब ये 3% से 10% Depend करती है अलग अलग शहरो में जैसे छोटे शहरो में कम और बड़े शहरो में ज्यादा होती है… तो इस तरह से आप अपनी Stamp duty को Calculate कर सकते है और Stam duty आप online estimate कर सकते है..

ज्यादातर states में ये Websites पर आपको Circle Rates मिल जायेंगे और आप अपनी Value निकाल सकते है और आपको actual value तो मालूम ही होगी जो भी Value ज्यादा होगी उसके ऊपर calculate कर सकते है और ये Stamp duty के जो Charges होते है ये जो Percentages % है ये अभी आपको online काफी आसानी से मिल जाती है, फिर आपको मान लो कोई Problem भी आ रही है Stamp duty को Calculate करने में तो आप कोई Professional help भी ले सकते है, जैसे अगर आपने किसी Real estate agent को appoint किया हुआ है तो वो आपकी help कर देगा stamp duty calculate करने में, कोई advocate की या document writer की अगर आपने help ली है तो वो भी help कर सकते है आपकी Stamp duty को calculate करने में।

3. Payment of Stamp duty :

अब एक बार आपने stamp duty को calculate कर लिया तो Next step आ जाता है कि अब आपको वो Stamp duty भरनी होगी,Payment करनी होगी Stamp duty की…अब ये Payment के लिये 3 Method होते है… सबसे पहला Method होता है Non – Judicial Stamp Paper.. अब ये जो Non – Judicial Stamp Paper होता है ये आपने जरूर देखा होगा… ये काफ़ी common है और ये जो stamp paper होते है, जितनी भी आपकी Stamp duty आ रही है, मान लीजिये आपकी Stam duty 1 लाख रूपये आ रही है तो आप 1 लाख रूपये के Stamp Papers खरीदेंगे… और अगर ये 25-25 हज़ार के भी मिलते है तो आपको 4 Stamp papers खरीदने पड़ेंगे अपने एरिया के Authorised stamp vendor से जिनकी list आपको online बड़ी आसानी से मिल जायेगी और जो भी Sale Deed आपको Registered करानी है वो इनके ऊपर Print हो जायेगी और मान लो आपके Paper कम पड़ते है.. मान लो कोई Extra Papers लगते है तो आप उसमे Plain papers add कर सकते है… तो ये basically पहला Method हो गया हमारा।
दूसरा Method होता है Franking Method, Franking Method में आपको बैंक में जाना होता है जहाँ Franking Machine होती है और वो Basically आपका एक Stamp affix कर देते है, जैसे ही आप Stamp duty pay करतें है तो एक Stamp लग जायेगी आपकी Plain Paper की Sale deed के ऊपर… तो आप Print लेकर बैंक में जायेंगे और जैसे ही Stamp duty pay करेंगे जिसको आप Cash में, Demand draft में या बैंक के अन्य तरीको से Pay कर सकते है तो आप online भी RTGS करके Pay कर सकते है और ये Franking हो जाती है, Stamping हो जाती है… तो ये जो Stamp है ये Postal stamp है और इसी तरह से Bank आपकी Sale deed को Attest कर सकता है। आपको बस थोड़ा सा ये ध्यान रखना चाहिए कि आप जिस भी Bank में जा रहे हो वहाँ Franking Machine जरूर Available होनी चाहिए क्योंकि हर Bank में ये Franking Machine Available नहीं होती है… तो ये गया हमारा 2nd Method और तीसरा Method है हमारा eStamping का…
eStamping का Method भी आजकल बहुत Popular हो गया है इसके लिये आपको Stock Holding of India की Website में जाना होता है तो देखिये इसका एक तो ये फायदा होता है कि इसमें एक Unigue Identification Number आ जाता है जो हर Stamp Paper का एक Unique ID होता है औरये वाली जो information होती है वो online भी store होती है साथ में जितनी भी information होती है वो सारी इसमें आ जाती है जैसे Stamp duty pay करने वाले का नाम, Property description, Total amount इत्यादि सब information इसमें आ जाती है… अब Stock holding corporation को Basically Record keeping agency के तौर पे Govt ने appoint किया हुआ है तो सारा data इन्ही के पास store हुआ रहता है और ये Stock holding corporation की जो website है इसमें आप जाकर अपने State की eStamp निकाल सकते है।

4. Drafting and Printing :

तो आपकी जो भी Deed है… Sale deed है, Conveyance deed है या Gift deed है जिस भी तरीके से आपकी Deed हो रही है आप उसका Draft लेंगे और उसके अंदर सारी Details भरी जायेंगी, Buyer की detail भरी जायेगी, जिसमे Name, Father’s Name, Address, Permanent address, Seller की सभी details, Payment की details आ जाती है कि आपने Payment कैसे की है जैसे DD, Cheque, RTGS etc.. सभी Terms and Conditions आ जाती है। तो ज़ब आप Sale deed Draft कर रहे होते है तो उसमे एक बात का ध्यान रखना चाहिए कि वो पूरी की पूरी Unconditional हो, कोई Condition नहीं लगनी चाहिए… कोई Subject to…… नहीं होना चाहिए… तो एक बार आपने Sale deed के Draft को दोनों Parties ने अच्छे से पढ़ लिया तो आप उसका Print निकाल लेंगे। Buyer और Seller उसके हर Page पर Sign करेंगे और उसके अलावा 2 Witness के Sign भी last page पर होंगे।

5. Registration at Sub-Registrar office

अब इस Drafted, Printed और Signed Deed को आपने अपने Zone के Sub- Registrar office में जाकर Registered कराना होता है जो आपको online भी आसानी से मिल जाता है…. तो अब आप वहाँ जाकर appointment लेंगे जो अब काफ़ी जगहों पर online भी कर दिया गया है otherwise वहाँ जाकर अपना Token No लेकर भी अपनी बारी का इंतजार कर सकते है… Line में लगने की जरूरत नहीं है, ज़ब भी आपका नंबर आयेगा वो Flash हो जायेगा और ज़ब भी आपका Token नम्बर आता है तो जाके अपनी Sale deed को Registered करा सकते है। अब Sale deed को Registered कराने के लिये Buyer और Seller को Present होना बहुत जरूरी है, साथ ही में दो Witness को भी Present होना जरूरी है, अगर Buyer और Seller किसी वजह से नहीं आ सकते है तो उनके Power of Attorney को आना जरूरी है अब अगर GPA या Special Power of Attorney दी है किसी Seller ने तो उसको भी Registered करा ले तभी उसकी Legal Validity मानी जायेगी… Buyer,सेलर्स और Witnesses को अपना आधार Card या अन्य Documents अपने साथ Carry करने होंगे…3 फोटो चाहिए आपकी जो Sale deed में लगेगी और उनके ऊपर आपके Sign होंगे तथा आपके Finger Prints भी लिये जायेंगे वहीं Sub -Registrar के सामने। Sub – Registrar आपके सभी Documents को अपने सामने सभी Documents को Check करेगा, आपकी identity और फोटो वगैरह को Match करेगा, आपके Signatures लिये जायेंगे, Finger Prints लिये जायेंगे और वहाँ पर भी आपकी फोटो ली जायेगी।
तो ये तो हो गयी आपकी Registration Process.

6. Sale Deed :

अब आपको अपनी Sale deed को Collect करना होगा और आप अपनी Token Slip लेकर उसे Collect कर सकते है। वैसे तो Generally एक Week में Sale deed मिल जाती है लेकिन फिर भी 15-20 दिनों में Maximum आप इसे Collect कर सकते है, अगर आपने Bank से Loan लिया है तो Original Sale deed बैंक को मिलेगी।

7. Mutation :

आपको Mutation भी करवानी होगी अपनी Property की जिसके बिना Process पूरी नहीं मानी जायेगी। अब अगर आपकी Property किसी Rural area में या Municipality से बाहर है तो आपको Land Record office में जाकर नाम Change करवाना होता है जिन्हे हम अलग अलग States में अलग नाम से जानते है जैसे इनको हरियाणा पंजाब और राजस्थान में इन्हे हम जमाबंदी कहते है,UP और उत्तराखण्ड में खतौनी कहते है और गुजरात महाराष्ट्र में सातबारा के नाम से जानते है… Record of Rights भी कई States में बोलते है तो आपको Basically Land Records में जाके जो Revenue Records है वहाँ जाकर भी नाम Change कराना बहुत जरूरी है, इस बात का ध्यान रखें, बहुत लोग सोचते है कि हमने Registered करा ली Property अब हम मालिक बन गये और हमारा काम खत्म हो गया लेकिन आपका काम खत्म नहीं हुआ है आपको Land Records में भी नाम Change कराना जरूरी होता है।
उसके अलावा अगर Urban area में आपकी Property है तो मान लीजिये Municipality limit के अंदर आपकी Property है तो आपको Municipality के अंदर नाम Change कराना होता है जो Basically Tax वगैरह के Purpose के लिये होता है।
आशा है आपको यह जानकारी काफी उपयोगी लगी होगी… धन्यवाद